Leib-/Zeitrente - was ist das?

Unter einer Immobilienrente wird der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie gegen eine Leib- oder eine Zeitrente verstanden. Eine derartige Immobilienverrentung bietet sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer von Haus oder Wohnung mehrere Vorteile.

Man sollte daher eine Gestaltung eines Hausverkaufes gegen eine zu zahlende Leibrente nicht voreilig als "Wette mit dem Tod" disqualifizieren. Die Leibrentenvereinbarung kann zum Beispiel eine Rentengarantiezeit für die Erben einschliessen, ein Niessbrauch oder ein Wohnrecht oder eine zusätzliche Einmalzahlung beinhalten oder zum Beispiel an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt werden. Der Hausverkauf gegen eine Zeitrente erlaubt für beide Seiten eine recht genaue Kalkulation der Einnahmen und Ausgaben. Für den Käufer stellt der Immobilienkauf auf Rente eine ganz andere Form der Immobilien-finanzierung dar.

• Zeitrente oder Leibrente

Die Höhe der Rente leitet sich ab vom erzielbaren Kaufpreis (zuzüglich Zinsen). Die Rentenzahlungen werden nach Art der Rente (Zeitrente oder Leibrente) an den Verkäufer gezahlt. Bei der Zeitrente wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart. Nach Ablauf dieses Zahlungszeitraumes (zum Beispiel 15 Jahre) gilt der Kaufpreis als getilgt. Bei einer Leibrente wird vereinbart, dass die Rente lebenslang an den Verkäufer gezahlt wird. Die Leibrente wird in der Regel an die Inflationsrate gekoppelt (indexiert). Bei steigender Teuerungsrate erhöhen sich mithin auch die Rentenzahlungen.

Beide Modelle haben sowohl für Käufer als auch für Verkäufer Vor- und Nachteile. Bei der Zeitrente weiss der Käufer ganz genau, wann der Kaufpreis für das Haus voll bezahlt ist. Bei einer lebenslangen Leibrente besteht für den Käufer das Risiko, dass der Verkäufer sehr alt wird und der Käufer so weitaus mehr für das Haus zahlt als es wert ist.

• Immobilienrente als Leibrente

Das Prinzip der Leibrente ist ganz einfach: Der Käufer zahlt dem Verkäufer statt des Kaufpreises eine Rente und kann -abhängig von den notariell getroffenen Regelungen- eingeschränkt oder uneingeschrängt zu den festgelegten Terminen über den Grundbesitz verfügen.

Grundlage ist ein bei einem Notar abgeschlossener Kaufvertrag über ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück. Der Kaufpreis wird nicht ausgezahlt, sondern gemäss dem Rentenkaufvertrag ganz oder teilweise "verrentet". Ein Verkauf auf Leibrente ist von den Vertragspartnern frei gestaltbar. Es muss weder der Gesamtpreis für die Immobilie verrentet werden noch muss die Immobilie sofort oder zeitnah übergeben werden. Der Biginn der Rentenzahlungen kan auch vertraglich zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Gerade diese freien Regelungsmöglichkeiten erlauben individuelle Verhandlungen und ggf. für beide Seiten attraktive Gestaltungsvarianten. Trotzdem wird von dieser Möglichkeit nur sehr wenig beim Grundstückskauf Gebrauch gemacht.

• Vereinbarung eines Wohnrechts

Der Verkauf eines Hauses kann gegen ein lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht erfolgen. Das Wohnrecht kann sich auf eine oder mehrere Personen (z.B. Ehepaar) erstrecken. Im notariellen Kaufvertrag wird bestimmt, dass der Verkäufer der Immobilie zeitweilig oder lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben kann. Wenn der Käuder die nach dem Kaufvertrag fälligen Rentenzahlungen nicht leistet, verwirkt er seinen Anspruch auf die spätere Übertragung der Immobilie. In einem Leibrentenvertrag sollte daher aus Sicht des Verkäufers eine Rückübertragungsklausel enthalten sein, die regelt, unter welchen Bedingungen der Vertrag rückabgewickelt wird. Beispiel: Mehr als zwei Monatsraten sind rückständig.

In der Regel kann der Wohnrechtsinhaber das ihm gewährte Wohnrecht durch Auszug aus der Immobilie auch durch Vermietung wirtschaftlich nutzen. Beispiel: Der Verkäufer zieht in ein Altersheim. Er kann Mieteinnahmen erzielen und die Rentenzahlungen sind vom Käufer über die festgelegte Laufzeit weiterhin zu zahlen.

Die Leibrente kann inflationsgeschützt werden, d.h. die Rentenzahlungen passen sich zum Beispiel an die allgemeinen Lebenshaltungskosten an. Die Höhe einer Leibrente oder einer Zeitrente hängt von vielen Faktoren ab: Wert der Immobilie (z.B. Verkehrswert-gutachten), einer eventuellen einmaligen Abschlagzahlung, Alter des Verkäufers, Rentengarantiezeit, verbundene Leibrente, Wert des Wohnrechts usw.

• Verbundene Leibrente - Abgekürzte Leibrente - Rentengarantiezeit

Unter einer verbundenen Leibrente ist die Vereinbarung einer Leibrente auf das Leben mehrerer Personen (z.B. Ehepaar) zu verstehen. Sie kann aber auch zwischen Eltern und Kindern bestehen. Mit dem Tod der Personen erlischt die Rentenzahlung, es sei dnn, es wurde eine Rentengarantiezeit vereinbart. Dann sind die Renten auf jeden Fall über den festgelegten Zeitraum zu zahlen. Die abgekürzte Leibrente ist eine Mischung aus Zeitrente und Leibrente. Sie ist zeitlich befristet und erlischt beim vorzeitigen Ableben des Leibrentners.

• Spekulation als Motiv für den Käufer

Der Erwerb einer Immobilie (Wohnung, Haus Grundstück, Zinshaus usw.) ist auch mit geringem Eigenkapital möglich. Die Selbstnutzung kommt heute noch nicht in Betracht und auf die "Wunschimmobilie" ist trotzdem bereits "Hand gelegt" worden. Spekulativ eingestellte Kapitalanleger reichern ihre Vermögensanlagestrategie um einen Leibrentenkauf an. Wer mit steigenden Immobilienpreisen rechnet, wird bei der Immobilienrente immer ein spekulatives Motiv mitbringen.

Aus der Sicht der Hausfinanzierung bleibt festzuhalten: Das übliche Eigenkapital muss nicht vorhanden sein. Sacheigentum kann ohne langes Warten auch in jüngeren Jahren begründet werden. Es entfällt die Ansparzeit bei Bausparkassen oder der Bildung von ausreichendem Eigenkapital.

• Umgekehrte Hypothek (reverse mortgage)

Das Prinzip der umgekehrten Hypothek ist in den USA unter Rentnern sehr verbreitet. Die Rentner setzen ihr Haus als Sicherheit für einen Kredit ein, der ihnen in monatlichen Raten ausgezahlt wird. Das Haus bleibt in ihrem Eigentum. Mit der Zeit steigt die Darlehensschuld und das Haus wird für den Rentner weniger wert. Das Prinzip der "reverse mortgage" ist in den USA ein wichtiger Bestandteil der Finanzierung im Ruhezustand.

Ein weiterer Vorteil der umgekehrten Hypothek kann in der Ersparnis der Erbschaftssteuer liegen. Beispiel: Die Nichte pflegt den bettlägerigen Onkel. Wenn sie das Haus bei Tod des Onkels erbt, ist eine hohe Erbschaftssteuer fällig. Es ist vermutlich besser und gerechter, wenn der onkel der Nichte schon jeden Monat aus der umgekehrten Hypothek einen Betrag zukommen lässt. Nebenbei würde der Onkel die Motivation der Nichte ihn zu pflegen vermutlich noch stärken.

• Mietkaufmodell ist keine Verrentung

Insbesondere in Zeitungsanzeigen wird für Mietkaufmodelle geworben. Darunter ist zu verstehen, dass Interessenten zunächst eine Wohnung (z.B. von einer Wohnungsbau- genossenschaft) anmieten und während einer Ansparphase kapital bilden, um dann später die Wohnung zu erwerben. Die Rechtssituation ist deutlich schlechter, weill es ein Insolvenzrisiko beim Mietkaufmodell gibt. Der Mietkaufvertrag wird auch gern so gestaltet, dass die wesentlichen Rechte bei dem Veräusserer (hier: Wohnungsbaugenossenschaft) verbleiben.

Zusammenfassend ist zu sagen, dass ein Verkauf einer Immobilie gegen eine Leibrente oder eine modifizierte Leibrente bei richtiger Gestaltung viele Vorteile bietet. Allerdings sollte auch der "Deckel zum Topf passen". Nur wenn Verkäufer und Käufer "Schnittmengen" in der Vertragsgestaltung sehen, wird es auch zu einem für beide Seiten zufriedenstellenden Vertrag kommen. Ganz wichtig ist hierbei der richtige Berater. Ein Notar mit besonderen Kenntnissen und Erfahrung in Immobilienverrentung ist sicherlich die beste Wahl.