Bezüglich des Grund
und Boden basiert das indirekte Vergleichswertverfahren auf der Kaufpreissammlung
der Gutachterausschüsse (in Deutschland sind Grundstückskaufverträge stets
notariell zu beurkunden, wobei eine Kopie des Kaufvertrages dem Gutachterausschuss
zugeht). Hierzu kann beim Gutachterausschuss Einblick in die anonymisierte
Kaufpreissammlung genommen werden. Eine sichere Beurteilung ist nur bei
ausreichender Zahl von hinreichend geeigneten vergleichbaren Käufen (mind. 10,
besser 20 oder 30) möglich.
Ein anderer Weg ist
die Nutzung der Bodenrichtwerte, welche die Gutachterausschüsse empirisch aus
der Kaufpreissammlung ableiten. Diese werden für größere Städte in Form von
Bodenrichtwertkarten für bestimmte Lagen abgeleitet, wobei im Regelfall Art und
Mass der baulichen Nutzung sowie die der Wertableitung zugrunde liegende
durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben ist. Zumindest die Art der
baulichen Nutzung und die Lage sollte zwischen Bodenwertzone und zu bewertendem
Grundstück übereinstimmen, für Maß der baulichen Nutzung und Grundstücksgrösse
können Umrechnungskoeffizienten angewandt werden.
Da die meisten
Grundstücke sehr viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine vollständige
Übereinstimmung der Merkmale sowohl der direkt als auch indirekt zu
vergleichenden Grundstücke oft nicht gegeben. Der Unterschied wird im Wege der
Ableitung von Zu- oder Abschlägen bzw. Korrekturfaktoren ausgedrückt. Die sich
ergebenden Abweichungen sollten nach deutscher Rechtsprechung im Regelfall
nicht höher sein als 30 % – 35 %. Ansonsten kann man nicht mehr von
vergleichbaren Grundstücken sprechen.
Der ermittelte Wert
des Grund und Boden ist ggf. durch Zu- und Abschläge für wertbeeinflussende
Faktoren wie z. B. Kontamination und dingliche Rechte zu korrigieren.
Bauliche Anlagen
Wie beim Ertragswertverfahren können Ein- und
Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen sinnvollerweise auch im
Vergleichswertverfahren bewertet werden. Das Merkmal "eigengenutzt"
darf bei der Auswahl eines Wertermittlungsverfahrens keine Rolle spielen, da es
sich bei der Eigennutzung um ein persönliches Verhältnis handelt, welches nach
§ 194 BauGB nicht zu berücksichtigen ist.
Auch für bauliche Anlagen stützt sich das Vergleichswertverfahren
auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Ebenso wie beim Grund und
Boden fehlen aber meist direkt vergleichbare Kauffälle. Im indirekten Ansatz
sind daher einerseits die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse
heranzuziehen und andererseits aufgrund eigener Marktrecherche die am
regionalen Markt erzielbaren Verkaufspreise. Dabei können lagespezifische
Abweichungen (Stadtteile) und die Größe meist gut berücksichtigt werden. Einer
individuellen Einschätzung und wertmäßigen Berücksichtigung bedürfen die
weiteren Merkmale wie z. B. Mikrolage (Infrastruktur, Einwohner, Lärm,
etc.), Ausstattung und der subjektive Eindruck.